Платежи по ипотеке — 15 секретов

Создатели «Домашней Бухгалтерии» готовы до последнего уговаривать вас не брать кредиты – кредит под проценты хорошим не бывает. Но некоторые кредиты бывают условно «хорошими», если идет на улучшение жилищных условий. Особенно, когда рост цен на жилье идет быстрее, чем растут ваши доходы. Сейчас мы расскажем, как улучшить ваши платежи по ипотеке.

Часть I. 10 вещей, которые вы должны проверить перед заключением ипотечного договора (часть II в конце поста): 

Итак, когда пора включить в семейный бюджет ипотечный кредит?

1. 1. Вы зарабатываете в той валюте, в которой берете кредит
      Вы наверняка слышали про митинги «валютных» заемщиков в Москве, Петербурге и Алматы. Не лучше дела обстоят и в Киеве с Минском. Зарабатывая деньги в рублях, гривнах и тенге, заемщики приобретали иностранную валюту за свои «кровные», и для погашения после скачка курсов начало остро не хватать доходов. Валютные кризисы 2008-2009 и 2015-2016 годов вытрясли не один семейный бюджет. У вас ведь есть знакомые, продавшие жилье за долги по кредиту?
   2. Вы готовы отдавать по кредиту не больше трети реального дохода семьи. Банки многих русскоязычных стран часто готовы давать кредит, ориентируясь на «справки по форме банка», то есть на доход, часто просто «нарисованный» заемщиками, которым покупка жилья сейчас важнее, чем отсутствие проблем в скором будущем. То ли дело в Прибалтике – там банки очень пристально оценивают заемщиков, особенно из русскоязычных семей – но и кредиты выдаются под гораздо более низкие проценты, нежели в России, Украине, Беларуси, Казахстане, Азербайджане и Молдове.
   3. Вы понимаете, что доходы не всегда будут расти, а платежи по ипотеке будут долго. Как неглупые люди берут кредит, не учитывая, что выплата по нему может быть достигнуть 50% или 70% реального дохода! А какая семья у нас живет по средствам? Потеряй один из членов семьи работу, хотя бы ненадолго – и семейный бюджет затрещит по швам. А ведь проценты по кредиту часто составляют от половины до трех четвертей платежа.
   4. Вы не стремитесь сразу «из грязи в князи». В крупных городах многие начинают с покупки пригородного жилья или комнат в коммунальных квартирах, не стремясь сразу в центр. Ведь лучше постепенно наращивать «мускулы», имея уже положительную кредитную историю. И так можно будет легче получить новый кредит на улучшение жилищных условий – с учетом уже имеющегося жилья и на более выгодных условиях.
   5. Вы оценили стоимость жилья по разным источникам. Посоветуйтесь с опытными в покупке жилья друзьями, риэлторами и продавцами из конкурирующих компаний, которые продают похожее жилье. Вы узнаете много мнений насчет переплаты, «подводных камней». Порой платная консультация за несколько десятков долларов даст вам больше информации, чем дружеские советы, не пренебрегайте этой возможностью.
   6. У вас есть не только первый взнос на платежи по ипотеке, но и «финансовая подушка». Не вкладывайте в первый взнос последние деньги. Семейный бюджет может быть под угрозой, если у вас нет запаса на 3-6 месяцев, к примеру, на банковском вкладе. Хотите ли вы платить вместо 10-15% все 20-30% годовых?
   7. Вы не берете ипотеку с «плавающей» ставкой. Дыры в семейном бюджете, как в дне утлой лодки в шторм на море, не должны возникать внезапно, по воле случая, когда внезапно сильно меняются ставки взаимного кредитования банков (именно к ним привязаны обычно переменные части в «плавающих» ставках по кредитам). В последние два валютных кризиса ставка «межбанка» удваивалась и даже утраивалась!
   8. Вы изучили «серый мелкий шрифт» в кредитном договоре. Реальность ипотечных кредитов такова, что вы подписываете договор, по которому обязаны понести еще кучу дополнительных расходов. Например, застраховать свое здоровье и трудоспособность вас обяжет любой кредитор, и это обойдется в 1-2% от суммы договора. Часто придется страховаться на всю сумму, включая проценты, и плата вперед! Допустим, вы взяли кредит на покупку жилья в 40 тысяч долларов, и вам начислили с процентами по ипотеке за год 45 тысяч. Так вот, расчет страховки будет вестись от суммы в 45, и эту сумму вы заплатите вначале…
   9. День платежа – через несколько дней после зарплаты. Банки любят зарабатывать на том, что заемщики опаздывают со внесением платежей. Поэтому перечисляйте деньги на счет кредита или появляйтесь в кассе как минимум за 2-3 дня до крайнего срока. И держите «финансовую подушку» в банке-кредиторе. Конечно, при проблемах у банка ваша «подушка» может улетучиться. Правда, суммы вкладов простых граждан во всех наших странах защищены, хоть и не везде и не всегда полностью (Служба Учета писала про это).
   10. Вы уверены в том, что это выгодная покупка. Думайте на семейном совете, как инвесторы. Покупать жилье нужно, когда все продают, так будет дешевле. Кризис на валютном рынке уже случился, все напуганные граждане, кто мог, уже по максимуму переложили свои накопления в жилье, и покупателей почти нет. Так что требуйте скидки у продавца! Либо его объект будет стоять непроданным, либо вы дадите за него реальные деньги, пусть и взятые в кредит у банка. Ваш семейный бюджет облегчится на эти несколько процентов скидки, и это очень поможет вам справиться с кредитом в будущем.
   11. Вы убедились в безопасности сделки и уверены в финальной цене. 
       Вы посчитали все расходы на покупку? Они могут включать:
       — страховку жизни и здоровья покупателя,
       — оценку состояния и стоимости недвижимости,
       — комиссии банка за ведение ссудного счета и внесение средств в кассу,
       — аренду сейфа в банке, если продавец хочет получить деньги наличными,
       — стоимость замены дверей и ключей в покупаемом жилье, и другое, и только потом высчитываются платежи по ипотеке.
       Конечное решение всегда за вами – неважно, с какой попытки одобрил банк вам заявку. Если чувствуете подвох, не берите кредит. Вдруг кризис?

II. Еще 5 секретов для тех, кто уже борется с проблемами по выплатам

У вас подписан договор, но вы не можете выполнить его с какого-то момента?

1. Затяните потуже пояса
   Семейный бюджет должен перейти в стадию экономии. Оптовые (более дешевые) закупки более дешевой еды, отказ от развлечений, подарков и покупок не первой необходимости. Платежи по ипотеке это ваша цель.
2. Попробуйте реструктурировать долг
   Надеемся, вы справляетесь с платежами по обязательной страховке. В крайнем случае, попробуйте уговорить страховую компанию на снижение обязательных платежей. К сожалению, никакой долг вам не простят и в банке, как бы вы ни просили, но могут снизить размер процентов или зафиксировать месячную выплату на приемлемом для вас уровне. Иногда банки дают отсрочку по погашению основной части долга, давая возможность гасить только проценты. Но это в целом делает кредит для вас сильно дороже.
3. Обратитесь в банк письменно
   Конкретному сотруднику может быть некогда или неинтересно работать с вами в устной форме. Заставьте его соблюдать регламент, обратитесь письменно на имя его руководителя. Заявление должно быть зарегистрировано, вам должны выдать его копию. Отразите свои причины на изменение условий по кредитному договору.
4. Попробуйте сами продать квартиру
   При срочной продаже вы не потеряете ничего, как максимум – скинете от цены несколько процентов на скидку покупателю с «живыми» деньгами, которые хочет получить банк.
5. Если не получилось, доверьте продажу банку
   Банк выставит квартиру на аукцион и будет понижать цену, пока не найдется покупатель. Вам придется компенсировать разницу банку, который будет стараться получить свои деньги назад, пусть и с большой потерей в цене. Остаток вы все равно должны будете вернуть.

Но мы очень надеемся, что все будет хорошо. А «Домашняя Бухгалтерия» в версии «Семейный бюджет» поможет всей вашей семье спрогнозировать выплаты по кредиту, рассчитав автоматически ежемесячные платежи по ипотеке, и следить за состоянием бюджета на всех устройствах семьи.

В любом случае, мы желаем вам удачи даже с «умными» кредитами – и выплатить как можно скорее кредит. Зарабатывайте больше, но тратьте с удовольствием и оглядкой!