Жилая недвижимость колеблется – расти ей в цене или падать? И все, кто накопил достаточные сбережения, задумываются, выгодно ли вкладываться сейчас в жилье. Посмотрим на отечественную недвижимость глазами обычного частного инвестора. Разве инвестиции в недвижимость не проигрывают инфляции?
Наша задача как инвестора – не только сохранить, но и приумножить личные финансы. Нам нужно выбрать за точку отсчета уровень доходности, который обгоняет инфляцию – верно? Мы сохраняем свои вложения в недвижимости, если доход от нее превышает расходы и потери на инфляцию. А как посчитать доходность на инвестиции в недвижимость?
1. Аренда против покупки – магия цифр
Для стандартных жилищных условий месячная ставка аренды в стране колеблется от 0,5% до 2,5% от цены продажи (от 1/200 до 1/40). Выходит, «отбить» покупку получится, без учета инфляции, в лучшем случае, за 4-5 лет, а в худшем – скорее, за 16-20 лет.
Добавим платежи за коммунальные услуги, и мы получим уже 0,7%-3,5% цены, которые мы получаем от аренды ежемесячно. Но нам придется заплатить из них «коммуналку» и оплатить другие текущие расходы (косметический ремонт, которые сделают арендаторы). К тому же, в крупных городах в кризис около 20% наемных служащих теряют работу и стремятся съехать с дорогих для них квартир, заставляя хозяев жилья снижать ставки или проводить месяцы в поисках новых жильцов.
Свое жилье – это и вечно повышающиеся коммунальная плата, налоги… Нужно отчислять средства на капитальный ремонт, страховать свою квартиру от затопления соседей и от повреждения соседями, и много других платежей…
2. Кажется, вариант вложений с жильем – не самый лучший?
Однако, можем подсказать проверенный выгодный рецепт: это покупка больших комнат в коммунальных квартирах. Наши знакомые занимаются выкупом этих комнат, делают в них перегородки и начинают сдавать как две отдельных комнаты. В итоге доход с такого объекта инвестиций получается от 3% до 10%! Требует он больше усилий, но такие комнаты «отрывают» и риелторы, и арендаторы. В кризис аренда комнаты – самая популярная возможность сэкономить на стоимости жизни для тех, кто живет в городах. Итак, вложения в такое жилье можно окупить за 1-3 года. И двигаться дальше, догоняя инфляцию.
3. Как на вложениях в жилье обогнать инфляцию?
Правильный ответ: никак. Инфляция за 2006-2015 годы официально составила 7,5% в год. Реальный же уровень инфляции – конечно, от 15% до 20%. Итак, мы получаем доход в 2-3 раза ниже инфляции. В итоге – наши инвестиции в жилье крайне консервативны по доходности. Можно рассматривать ее как способ отложить деньги.
Коммерческая недвижимость приносит в России чуть больший доход – около 10% в год. Тоже не похоже на опережение инфляционных потерь.
Типичное возражение: мой доход невысок, но ведь деньги «сохранены», а инвестиции в недвижимость уж точно никуда не денутся. Стоит напомнить, что деньги сохранены в рублях, а в иностранной валюте колебания курсов валют произошли весьма существенные – от пиковых значений в 2008 и 2012 годах к текущим весьма скромным цифрам. Конечно, можно жить и тратить только на родине… Но обвал цен на жилье каждый раз вызывает шок: как, это случилось?
4. Вкалываем и вкладываем в жилье?
Почему же мы вкладываем свои кровные в жилье, несмотря на такую низкую доходность?
У нас на это много причин:
- Чувство дома. Есть желание иметь свои стены, которые и «дома помогают», в которых «можно творить что угодно». Можно установить, к примеру, сейф в стене и хранить в нем остальные сбережения.
- Ментальность. В советское время нашим семьям доставалось «социальное» жилье, которое постепенно стало нашим и перешло по наследству в эпоху приватизации. Хочется получить «свой угол» для того, чтобы передать по наследству.
- Не нужно разбираться.Всем кажется, что своя недвижимость – это сбережения совершенно без хлопот. Казалось бы: купил, сдал, получаешь доход. Но расходы на ремонт, повышение квартплаты, налоги и другие порой сильно скрадывают доходность…
- Главная – нестабильность экономики.Мы боимся потерять свои накопления, которые вложены в другие инвестиционные инструменты – ценные бумаги, накопительное страхование, и так далее.
5. Вариант инвестиций от Службы Учета
Мы не претендуем на статус финансового консультанта. Но, возможно, при наличии сумм на «инвестиционную» недвижимость стоит обратить внимание на более интересные варианты: вложиться в места на паркингах в новых жилых комплексах крупных городах? Их цена достигает до 30% от цены квартиры, а число машин в мегаполисах не уменьшается. Продать такое машиноместо можно с большой выгодой, получив больше 20% годовых.
В целом, ваши личные финансы требуют хорошего управления. А планировать инвестиции в недвижимость и траты удобнее с надежной программой. Узнайте о всех возможностях программы для личного финансового учета.
Служба Учета Домашней Бухгалтерии